Nowelizacja ustawy deweloperskiej, podpisana przez Prezydenta 7 stycznia, wprowadza jedną z najbardziej praktycznych zmian dla osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Chodzi o ujednolicenie zasad liczenia powierzchni użytkowej lokalu oraz powiązanie jej wprost z ceną nieruchomości.
To zmiana, która uderza w praktyki znane kupującym od lat – i która realnie poprawia ich pozycję w relacji z deweloperem.
Jak deweloperzy liczyli metraż przed nowelizacją ustawy deweloperskiej
Problemem nie był brak norm, ale sposób ich wykorzystywania. W praktyce deweloperzy często wliczali powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lub stosowali dwa różne metraże dla tego samego mieszkania.
Najczęstszy scenariusz wyglądał tak:
- powierzchnia użytkowa była liczona poprawnie (np. zgodnie z normą),
- ale do ustalenia ceny przyjmowano większą powierzchnię, obejmującą m.in. ściany działowe,
- ta druga była określana jako „powierzchnia komercyjna”, „rozliczeniowa” lub podobnie.
Efekt był prosty: kupujący widział jeden metraż w dokumentach, ale płacił za inny. Co więcej, porównywanie ofert między inwestycjami było często pozorne, bo „cena za m²” nie oznaczała tego samego u różnych deweloperów.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej – nowe zasady liczenia powierzchni mieszkania
Nowelizacja porządkuje te praktyki i wprowadza jasną zasadę: jeden metraż = jedna cena.
Po wejściu w życie przepisów:
- obowiązuje jedna powierzchnia – użytkowa, liczona zgodnie z Polską Normą,
- ten sam metraż musi być wskazany w ofercie, prospekcie informacyjnym i umowie,
- cena mieszkania musi być ustalana wyłącznie na podstawie tej powierzchni.
Nie ma już możliwości stosowania alternatywnych definicji metrażu tylko na potrzeby rozliczeń finansowych.
Algorytm liczenia ceny mieszkania po nowelizacji ustawy deweloperskiej
Zmiana ma bardzo konkretny, praktyczny wymiar. Sposób ustalenia ceny można sprowadzić do prostego schematu:
powierzchnia użytkowa × cena za 1 m² = cena mieszkania
I tylko ten schemat jest dopuszczalny.
Oznacza to, że:
- do kalkulacji ceny nie można doliczać powierzchni pod ścianami działowymi,
- pojęcia takie jak „powierzchnia komercyjna” tracą znaczenie przy ustalaniu ceny,
- metraż i cena muszą być ze sobą matematycznie spójne w całej dokumentacji.
Co zmienia nowelizacja ustawy deweloperskiej dla kupującego mieszkanie
Z punktu widzenia nabywcy zmiana ma bardzo praktyczne konsekwencje:
- płaci wyłącznie za metry, z których faktycznie może korzystać,
- łatwiej porównuje oferty między różnymi inwestycjami,
- ma większą przejrzystość i mniejsze ryzyko nieporozumień przy podpisywaniu umowy.
To jedna z tych nowelizacji, które nie brzmią efektownie w nagłówkach, ale realnie porządkują rynek i eliminują wieloletnie wątpliwości wokół metrażu i ceny mieszkań.
FAQ – najczęstsze pytania kupujących
Kiedy nowelizacja ustawy wchodzi w życie?
Nowelizacja ustawy została ogłoszona 12 stycznia 2026 r. w Dzienniku Ustaw i wchodzi w życie po upływie miesiąca od momentu ogłoszenia. Wobec tego będzie obowiązywać od 13 lutego 2026 r.
Czy ściany działowe są teraz „za darmo”?
W teorii – tak, w tym sensie, że powierzchnia pod nimi nie może być doliczana do metrażu przyjmowanego do ustalenia ceny mieszkania. Kupujący płaci wyłącznie za powierzchnię użytkową obliczoną zgodnie z Polską Normą, a więc nie ponosi dodatkowego kosztu za metry zajęte przez ściany działowe, jak miało to miejsce w wielu inwestycjach przed nowelizacją.
Warto jednak pamiętać, że nowelizacja nie reguluje poziomu cen. Deweloper może podnieść cenę za 1 m² powierzchni użytkowej i w efekcie końcowa kwota do zapłaty może być zbliżona do tej sprzed zmiany przepisów. Różnica polega na tym, że cena nie jest już „ukryta” w metrażu, tylko wynika z jawnej stawki za m².
Czy nowa ustawa dotyczy już podpisanych umów deweloperskich?
Nie. Nowelizacja ma zastosowanie do umów zawieranych po wejściu w życie nowych przepisów. Umowy podpisane wcześniej podlegają zasadom obowiązującym w chwili ich zawarcia.
Jak sprawdzić, czy deweloper prawidłowo liczy metraż mieszkania?
Po wejściu w życie nowelizacji warto zwrócić uwagę, czy:
- metraż wskazany w ofercie, prospekcie informacyjnym i umowie jest identyczny,
- cena mieszkania wynika wprost z iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za 1 m²,
- w dokumentach nie pojawiają się pojęcia typu „powierzchnia komercyjna” lub „rozliczeniowa” używane do ustalenia ceny.
Jeśli chcesz wiedzieć, na co jeszcze warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera, to koniecznie sprawdź nasz eBook „Pierwsze mieszkanie bez stresu”. Podobnie jak tutaj na blogu – w przystępny i merytoryczny sposób tłumaczymy w nim, jakie są Twoje prawa, co zrobić krok po kroku, aby kupić mieszkanie i uniknąć najczęstszych błędów oraz jak oszczędzić na zakupie.